日前，住建部公布《住房租賃條例(征求意見稿)》，提及支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

　　有報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2017年，全國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模達(dá)到1.3萬(wàn)億元，每年新增租金規(guī)模約1000億元。從房企布局情況來(lái)看，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長(zhǎng)租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長(zhǎng)租公寓。

　　紛紛涉足

　　結(jié)合各房企披露的情況來(lái)看，房企布局長(zhǎng)租公寓大多是對(duì)業(yè)務(wù)多元化的嘗試。

　　以萬(wàn)科A為例，公司2020年中報(bào)詳細(xì)披露了多元化業(yè)務(wù)布局情況，長(zhǎng)租公寓正是其中一部分。截至報(bào)告期，公司已在33個(gè)城市累計(jì)開業(yè)泊寓12.73萬(wàn)間，上半年新開業(yè)1.89萬(wàn)間。已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率為88%，成熟期項(xiàng)目(開業(yè)半年及以上)出租率為93.7%，住房租賃業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.5億元。

　　2019年，中駿集團(tuán)控股明確了以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，以新零售購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，主推中高端長(zhǎng)租公寓品牌FUNLIVE方隅。截至2020年中報(bào)披露期，F(xiàn)UNLIVE方隅已布局15座城市，管理規(guī)模20000間。

　　龍湖集團(tuán)2020年中報(bào)提及，公司長(zhǎng)租公寓品牌冠寓已累計(jì)開業(yè)約7.9萬(wàn)間。冠寓作為公司發(fā)展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開業(yè)運(yùn)營(yíng)。公司表示，未來(lái)該部分業(yè)務(wù)將為公司投資物業(yè)租金增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　除房企外，也有物業(yè)公司涉足長(zhǎng)租公寓。如南都物業(yè)，公司2020年中報(bào)顯示，上半年公司長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1246.20萬(wàn)元。

　　中研網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長(zhǎng)租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長(zhǎng)租公寓。從2019年開業(yè)情況來(lái)看，TOP10企業(yè)增長(zhǎng)情況較好，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓新增規(guī)模占TOP10房企長(zhǎng)租公寓新增規(guī)模比例近6成。

　　雖然已有一定比例房企布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，但整體來(lái)看，各家布局規(guī)模較小，該業(yè)務(wù)營(yíng)收占總營(yíng)收的比重也較低。

　　“房企布局長(zhǎng)租公寓或是看好未來(lái)的發(fā)展空間。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)仍是房企主業(yè)，且長(zhǎng)租公寓多處虧損狀態(tài)，因此規(guī)模較小。”中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦告訴中國(guó)證券報(bào)記者，在持續(xù)虧損狀態(tài)下，也有房企將其剝離獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。

　　加碼布局

　　中國(guó)證券報(bào)記者注意到，不少房企公布了年內(nèi)長(zhǎng)租公寓的布局計(jì)劃。

　　在2020年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，龍湖集圖首席執(zhí)行官邵明曉表示，對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)充滿信心，其有非常龐大的用戶群，21-35歲用戶群的數(shù)量非常大。加上整體資金成本比較低，預(yù)計(jì)今年可完成10萬(wàn)間開業(yè)和20億元收入。

　　他說(shuō)，冠寓今年開始盈利，雖是微利，但是一個(gè)好的開端，未來(lái)會(huì)將重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)比例深度優(yōu)化。目前冠寓整體毛利率在32%-35%，開業(yè)6個(gè)月項(xiàng)目的出租率達(dá)到88.6%。

　　中駿集團(tuán)控股在2020年中報(bào)中提及，公司繼續(xù)奉行一體兩翼的發(fā)展模式，重點(diǎn)布局海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈、中西部地區(qū)及粵港澳大灣區(qū)，將繼續(xù)落實(shí)購(gòu)物中心與長(zhǎng)租公寓兩大抓手。公司方面稱，計(jì)劃至2025年，全國(guó)布局20萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，管理租金規(guī)模超100億元。

　　萬(wàn)科A2020年中報(bào)披露，截至報(bào)告期，公司規(guī)劃和在建中的泊寓尚有5.77萬(wàn)間。

　　中研網(wǎng)報(bào)告稱，從市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，截至2019年，住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模達(dá)到1.3萬(wàn)億元，每年新增租金規(guī)模約1000億元。住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年一二線城市租房比例達(dá)50%，規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額僅2%，住房租賃企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景可觀。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，之所以越來(lái)越多的房企布局長(zhǎng)租公寓，一是住房租賃市場(chǎng)龐大，目前競(jìng)爭(zhēng)并不充分；二是熱點(diǎn)城市外來(lái)人口凈流入快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)水平居高，住房租賃需求旺盛，且國(guó)家政策傾斜，并明確提出加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

　　政策扶持

　　值得一提的是，國(guó)家政策對(duì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展頻釋利好。

　　早在2016年，國(guó)務(wù)院就曾出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。此后，房企通過(guò)發(fā)行債券等方式融資，促進(jìn)了長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展。

　　9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，其明確提及，國(guó)家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

　　盧文曦表示，長(zhǎng)租公寓是長(zhǎng)周期的行業(yè)，風(fēng)投資金往往強(qiáng)調(diào)短周期、高回報(bào)，且對(duì)投資標(biāo)的選擇要求較高。此次住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》中提到的相關(guān)融資政策更能吸引公眾資金參與，且管理更加透明，有利于促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展。

　　在陳霄看來(lái)，相關(guān)融資、稅收等方面的優(yōu)惠政策，可有力地促進(jìn)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。“長(zhǎng)租公寓在經(jīng)歷了多年的運(yùn)營(yíng)沉淀后，已逐步意識(shí)到精細(xì)化運(yùn)營(yíng)才是立身之本，在國(guó)家政策扶持下有望加快發(fā)展。”

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