買房越早越好嗎?

　　疫情給樓市降溫了嗎?

　　想要有個家,要付出什么代價?

　　關于社區,最大的槽點是什么?

　　宅家模式,這些是不是你的痛點?

　　在貝殼找房《2020新居住消費洞察報告》(以下簡稱《報告》)中,你都能找到答案。

　　買房計劃延遲,澆不滅欲望的火

　　無論是看重附加在房子上的資源,還是出于對房價易漲難跌的預期,在城鎮化進程中,人們的住房需求將在很長一段時間內保持在較高的水平。

　　那么,買房是越早越好嗎?從貝殼調研數據來看,67.7%的受訪者表示贊同,女生更熱衷于早買房。此前,在貝殼找房的《2020女性居住現狀調查》中,66%的女生希望婚前擁有一套屬于自己的房子,95后女生持此觀點的甚至高達7成。而從貝殼找房的二手房交易數據來看,購房者也有日趨年輕化的趨勢。

　　同時,還發現了一個現象,超半數受訪者的買房意愿會因年齡相仿親友的買房行為而增強。并且越年輕越容易受影響,女生比男生更容易受影響。

　　然而,這次疫情一定程度上給人們的買房計劃降了溫。貝殼調研數據顯示,7成受訪者的買房計劃因疫情而發生改變。其中,20%的人其態度發生了180°轉變,在買或不買的天平兩端,分別站著26.1%和25.9%的人。加之30.5%的人延后買房計劃,整體來看,疫情下超半數的人延后甚至放棄了買房。

　　原因有很多,首先疫情之下,人們最先考慮的是生存問題,“日子本來就不好過,再買房,壓力又要增加!”這是很多風險偏好低的人暫緩買房的原因。其次,人們的投資消費理念也會有新的認知,有些資金會流向醫療、保險等健康類的投資。畢竟命在,啥都好辦。還有一部分人擔心房源選擇余地小,“如果不是急用錢的房主,可能不會在此時賣房。”

　　但是,經歷了“宅家模式”的人們,對居住環境的好壞也有了更深的體驗和認識,換房需求依舊存在。調研中,45.7%的人希望在一年內改善居住條件,只有29.3%的人明確表示暫時沒有改善需求。

　　那么,是通過租房還是買房實現改善呢?調研中,在有改善需求的人中,55.4%的人有買房計劃,其中29.9%的人甚至計劃加速。另外44.6%的人則不想買房或延后買房,他們中7成的人排斥合租,因此他們大概率會通過整租實現改善。

　　在買房、租房過程中,消費者的痛點也較為集中。在買房過程中遇到的房產中介行為不規范、售樓處銷售人員服務水平低、開發商行為不規范等是反映最為普遍的問題,租客所面臨的居住痛點主要是對房東行為不滿意,反映在一些房東素質相對不高、惡意漲價等方面。

　　這些問題實際上是因為行業交易及規范制度仍不完善,買方或租客的權益尚不能得到保障。這也將倒逼市場制度走向規范,撬動行業服務持續升級,未來進一步加強供給端行為監管和消費者的利益保障。

　　想要有個家,你準備好了嗎?

　　買房是家庭的一筆重大消費支出,存下多少錢可以開始考慮買房?相信大部分人的答案是,至少存下一筆首付錢。

　　那么,存多少錢算夠呢?《報告》顯示,消費者的購房能力存在較大差異,47.9%的消費者表示,缺首付是買房時的首要痛點。35歲以下的年輕人以及月收入不過萬的人群缺首付的現象最嚴重。

　　《報告》中,57%的受訪者能用于買房的錢不足百萬,僅有12%的人購房消費能力在300萬以上。即使是收入水平略高的一線城市,仍有45%的人的購房資金在100萬以內。

　　值得注意的是,百萬房款的“成色”因城市而各異。通過房價收入比這一指標,我們可以直接衡量出一個城市普通家庭的購房難度,即不吃不喝多少年才能買得起一套房子?《報告》顯示,京滬深高居前三位,新一線城市中,南京、天津、杭州最難。所以,以二手房的成交均價來看,在京滬深,百萬房款不過是一套60㎡二手房的首付,而在部分新一線城市,幾乎可以全款購買。甚至在房價最低的長沙,百萬房款買一套100㎡的大house也不是夢。

　　除了城市差異之外,不同人群的資金實力又有何差別?哪些人能拿出更多的購房款、承受更高的月供?

　　從《報告》數據來看,年齡上,80后最強。作為社會的主力消費人群,能拿出百萬以上房款的人最多,將近6成;能承受的月供上限更高,6成的人能承受5000以上的月供。

　　學歷上,學歷越高,資金實力越強,研究生中7成的人能拿出百萬以上房款,誰還能說讀書無用呢?

　　性別上,雖然超半數的人都拿不出百萬以上的房款,但男生比女生還是更有錢一些,且過半數的男生能承受5000元以上的月供,高于女生。

　　貸款買房,你安全嗎?

　　多少人都愛慕你新房子的容顏,可誰能懂你每月還貸的辛酸?

　　買房最讓人痛苦的除了湊首付,便是十幾年的還貸歷程。所以,很多人的心態是,房奴難避免,但少當一天是一天。《報告》顯示,受訪者超半數以上愿意提前還款。低收入群體更多地選擇提前部分還款,而隨著收入水平的提高,愿意提前一次性還清房貸的比例顯著增加。

　　其實,還房貸痛苦與否,除了收入的高低和穩定程度不同之外,還取決于月供在家庭收入中的占比。業內人士普遍認為,50%是警戒線,30%是舒適線。

　　從銀行角度來看,一般要求借款人的家庭收入是房貸月供的2倍以上,一些城市甚至要求是2.2-2.5倍。如果家庭名下還有其他負債,月所有債務支出與收入比控制在55%以下。設置這個門檻,是銀行為了降低自己的風險,月供收入比越高,“斷供”的風險越大。

　　從實際生活感受來看,月供高于家庭收入的50%,日子恐怕要過得緊巴一些,成了所謂的“房奴”。而30%以內,貸款壓力不大,對生活質量也沒有明顯影響。

　　假如買一套60㎡的房子,按城市最低首付比例計算貸款總額,《報告》發現京滬深已經高出警戒線,其中深圳高達79.4%,風險最高,家庭生活質量也會受到影響。新一線城市則都在警戒線以下,武漢、東莞、鄭州、成都、昆明、沈陽、長沙甚至處于舒適區,長沙舒適程度最高,月供收入比僅17.4%。如果房子再大一點到90㎡, 連廣州、天津、杭州、南京也開始亞歷山大。

　　所以,如果你收入穩定,家庭開支種類較多,比如有子女教育支出等等,可以將月供控制在家庭月收入的30%;如果工作穩定且上升空間大,日常開銷用途不多,為了買到心儀的房子,可以考慮將月供控制在40%-50%左右。但想再高的話,目前形勢下,建議慎重。

　　房子可以為人們帶來幸福,但也可能給很多人帶去煩惱。因此,明確自己的經濟實力,在買房前仔細權衡自己當前最迫切的購房需求,量力而為才是最好的選擇——買不起大的買小的,買不起小的租房住。“家”的觀念雖然在中國人的心中很重,但是一個讓人直不起腰的“家”,或許不要也罷。

　　千金買宅,萬金買鄰,好社區到底什么樣?

　　經此一疫,人們漸漸體會到住宅不僅只是提供生活的容身之所,事實上,我們的娛樂、工作、休閑、生活等通通都要依賴它開展。因此,購房者對健康之居提出了更高要求。

　　首先,良好的社區會為生活帶來滿滿的“居住安全感”,但現實總有不盡人意之處。

　　硬件配套方面,小區綠地面積太小和衛生條件差是消費者所面臨的兩個最大的居住痛點。受訪者中,53.8%的人表示當前居住小區存在綠化面積不足的問題,44%的住戶正遭受著社區衛生條件差、垃圾不能及時處理的生活困擾。此外,缺乏配套的健身場地和兒童游樂園、樓間采光不足、社區不封閉無法保證安全等也是影響消費者居住體驗的重要因素。

　　軟性配套方面,46.3%的受訪者表示居民素質參差不齊是其面臨的居住痛點,比如遛狗不清理寵物糞便,在樓梯間亂堆放雜物等行為屢禁不止。“千金買宅、萬金買鄰”,鄰里素質決定居住品質的高低,過去重硬件輕人文的觀念將逐步改變,未來社區運營應當打造出有交流、有溫度的鄰里圈子,構建出“遠親不如近鄰”的人文場景。

　　另外,32.4%的受訪者反映當前居住小區存在物業服務水平差,反映問題得不到及時解決的現象。好的物業是生活質量的保障,是決定房子保值增值的支撐因素。毫無疑問,社區是這次疫情中最基本的一道防守線,只有在社區中控制住了,才能切斷疫情的擴散。物業不僅影響著居民的日常生活,在這次疫情中更可能影響到我們的生命健康。有的物業管理到位,服務人性化,一天消殺兩次,門把手、門進處等小區的各個小地方都不放過。電梯里也準備牙簽和紙巾,小區更是進出管控嚴格,對不能外出的居民幫忙買菜和購置生活用品。未來能夠在生活服務、社區安防方面做到極致的高品質物業將會深受消費者青睞。

　　宅在家,才發現以前過得有多糙!

　　國家統計局數據顯示,2018年我國城鎮居民人均住房建筑面積為39平方米,如、果按照0.7的使用率來折算,城鎮居民人均使用面積僅27.3平,與發達國家相比存在一定差距。可見,居住空間不充裕仍是多數家庭所面臨的住房問題。

　　收納空間不足是消費者普遍面臨的居住痛點。尤其在疫情期間,收納空間不足,無法滿足儲備需求成為43%的受訪者的痛點,位居第一。所以在相對有限的居住空間里實現收納功能的完善將會顯著提升居住體驗。

　　而在資金預算不足的情況下,消費者將會優先改造哪一居住空間?調查顯示,零噪音臥室、電器配齊的廚房、能做辦公區的書房是消費者最為偏好的三大居住空間。

　　《報告》顯示,男生更在乎書房,女生更看重臥室。二者的改造都體現了對居室動靜區設置的需求。眼下,不少人因為疫情在家辦公,小孩的追逐打鬧聲、父母輔導孩子作業時的歇斯底里、電視和音樂聲.....如果隔音效果不好,這種“聲聲入耳”的體驗會讓人抓狂崩潰。但如果房子的動靜區設置合理,父母在客廳看電視、孩子在書房上網課,你在書房或臥室辦公,彼此之間互不打擾,既可以提高效率,也有利于正常休息。

　　人們對廚房的改造則是個更有意思的話題。《報告》中,人們最需要的小區周邊配套是美食街和蛋糕店,對美食的需求甚至超過了對醫院、教育、交通等等。其中的原因除了民以食為天之外,恰恰透露著人們對自家廚房的不滿意。

　　近兩年,市面上的主力戶型都是小廚房,高房價可能是一個原因。有業內人士曾說過:在高房價區域里,客戶可能更關注比如客廳、餐廳、臥室,甚至是收納空間,而對廚房的敏感度要低一些。 尤其是年輕人,越來越習慣點外賣,而不愛下廚房,權衡之下,廚房就成為了被犧牲的對象。但這次超長的宅家模式讓我們平時沒時間關注的問題被放大。

　　廚房之于人們,不是為了家務勞動,而是家庭感情升溫的重要場所。《報告》顯示,有另一半的家庭,最希望改造的是廚房。小夫妻周末在家一起做做西餐、蛋糕,來一頓浪漫的燭光晚餐。這些快樂是外賣體會不到的。而且,我們在做飯這件事情上,越來越依賴各種烹飪工具:電飯鍋、炒鍋,平底鍋、煎鍋,還有豆漿機、榨汁機、空氣炸鍋、面包機、攪拌機,煮蛋器……廚房小了,放不下啊!

　　所以,我們需要放大的是廚房功能,而不是廚房空間。大家需求的不再是傳統意義上的中廚空間,更多的是中西結合的開放式或半開放式廚房。廚房的功能會被延伸至外部,又能和客廳融為一體。《報告》顯示,近半數的消費者更偏愛開放式的廚房。其集傳統廚房功能與時尚生活元素于一體,深受越來越多消費者尤其是青年群體的喜愛。

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